Die regelmäßige Verjährungfrist dauert drei Jahre und endet jeweils zum 31.12. des dritten Jahres (sog. Regelverjährung). Eine andere Verjährungsfrist gilt nur, wenn es spezialgesetzliche Regelungen gibt. Nach dem Eintritt der Verjährung sind Ansprüche nicht mehr durchsetzbar. Im Baurecht und Architektenrecht unterliegen insbesondere folgende Ansprüche der Regelverjährung:

• Vergütungsansprüche und Honoraransprüche
• Der Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit (§ 650f BGB)
• Regressansprüche gegen andere Handwerker/Bauunternehmen/Architekten und Ingenieure bei gemeinsamer Verursachung eines Mangels

Für Mängelansprüche des Auftraggebers gelten die besonderen Verjährungsfristen des § 634a BGB. Mängelsansprüche für arglistig verschwiegene Mängel unterliegen jedoch - mit gewissen Modifikationen - ebenfalls der Regelverjährung. Durch geeignete Maßnahmen lässt sich die Verjährung hemmen oder es kann ein Neubeginn der Verjährung herbeigeführt werden. Es empfiehlt sich, bei Ansprüchen aus bereits länger zurückliegenden Sachverhalten die Verjährung anwaltlich prüfen zu lassen und erforderlichenfalls die notwendigen Maßnahmen in die Wege zu leiten, damit keine Verjährung eintritt.

Das Gesetz regelt eine Vielzahl von Widerrufsrechten von Verbrauchern, die auch für Bauunternehmen, Handwerker und Architekten sowie Ingenieure relevant sind. Wird der Verbraucher ordnungsgemäß über sein bestehendes  Widerrufsrecht belehrt, kann er einen abgeschlossenen Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Wird er nicht oder nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt, kann der Verbraucher dagegen über ein Jahr lang widerrufen.  Das Widerrufsrecht kann auch für Nachträge greifen. Im vom Europäischen Gerichtshof (EuGH, Urteil vom 17.5.2023 – C-97/22, NJW 2023, 2171) entschiedenen Fall, hat ein Handwerker eine Elektroinstallation ordnungsgemäß ausgeführt. Der Auftraggeber war Verbraucher und hat den Vertrag widerrufen. Nach dem Wortlaut des Gesetzes steht dem Elektriker auch in diesem Fall keine Vergütung zu, auch wenn der Auftraggeber die Leistungen behält und nutzt. Das Landgericht Essen wollte dieses Ergebnis nicht akzeptieren und hat die Sache dem EuGH vorgelegt, der wie dargestellt entschieden hat. Der Verbraucherschutz gehe dem Vergütungsinteresse des Unternehmers vor. Dem Unternehmer sei es unbenommen, seine Kunden ordnungsgemäß über den Widerruf zu belehren. Daher empfiehlt es sich, sich über die für den eigenen Betrieb relevanten Widerrufsrecht zu informieren und zu reagieren.

Bedingt durch die steigenden Strompreise und die Energiewende werden zunehmend Photovoltaikanlagen installiert. Die Verwaltungsgerichte haben sich daher verstärkt mit der Frage zu befassen, ob ein Grunstückseigentümer gegen den Neubau auf einem Nachbargrundstück vorgehen kann, wenn seine Photovoltaikanlage dadurch verschattet wird und daher weniger Strom erzeugt. Die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte folgt hier einer klaren Linie. Solange die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO bzw. der jeweiligen Landesbauordnung einhalten werden, hat der Grundstückseigentümer keine Handhabe, auch wenn die Verschattung bei ihm zu finanziellen Einbußen führt. Die Verschattung begründet in diesen Fällen auch keinen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme (vgl. z.B. VHG München, Beschl. v. 13.09.2022 - 15 CS 22.1851; OVG Münster, Besch. v. 20.12.2022 - 2 B 1103/22).

Verjährte Ansprüche sind praktisch nicht mehr durchsetzbar. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie endet jeweils zum Jahresende, also zum 31.12. Im Baurecht gilt diese Verjährungsfrist insbesondere für Vergütungsansprüche von Bauunternehmern, Handwerkern und Architekten und Ingenieuren. Es gibt aber auch Ansprüche des Bauherrn, die der Regelverjährung unterliegen. Bei älteren Angelegenheiten ist daher dringend zu empfehlen, die Verjährung anwaltlich prüfen zu lassen und rechtzeitig geeignete Maßnahmen zur Hemmung der Verjährung zu ergreifen.

Durch die Energiekrise, Inflation, steigende Zinsen und Probleme bei den Lieferketten und den daraus resultierenden Folgeproblemen werden die Zeiten schwieriger. Das gilt auch und insbesondere für den Baubereich. Werklohnansprüche oder Mängelansprüche sind wertlos, wenn der Auftraggeber oder Bauunternehmer nicht liquide ist oder gar insolvent wird. Es gibt verschiedene gesetzlich vorgesehene (z.B. eine Bauhandwerkersicherungshypothek, eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB oder das Bauforderungssicherungsgesetz) und vertragliche Möglichkeiten, sich gegen einen Forderungsausfall beim Vertragspartner abzusichern. Diese Möglichkeiten müssen aber rechtzeitig wahrgenommen werden. Wir beraten Sie zu den bestehenden Möglichkeiten und zu der für Ihren Fall bestmöglichen Sicherungsoption.

Die Baukosten steigen. Trotzdem gilt der Grundsatz, dass Verträge bindend sind ("pacta sunt servanda"). Auch ohne Preisanpassungsklauseln (s. Aktuelles v. 18.03.2022) lässt das Gesetz jedoch ausnahmsweise unter bestimmten Voraussetzungen eine Preisanpassung oder Vertragsaufhebung zu. Die Voraussetzungen für eine Preisanpassung und Vertragsaufhebung lassen sich § 313 BGB ("Störung der Geschäftsgrundlage") entnehmen. Wir beraten Sie gerne dazu, wann konkret eine Preisanpassung oder Vertragsaufhebung in Frage kommt und nach welchen Kriterien die Preisanpassung in diesen Fällen zu erfolgen hat.

Die Corona-Pandemie sowie der Ukraine - Krieg und die damit unter anderem verbundene Steigerung der Energiepreise wirken sich auch massiv auf die Baupreise aus. Das gilt sowohl für die Kosten von Baumaterialien, aber auch für die Personalkosten. Wer als Unternehmer nicht auf diesen Preissteigerungen sitzen bleiben will, muss beim Abschluss neuer Verträge vorsorgen und entsprechende Preisanpassungsklauseln vereinbaren. Die Maßstäbe, die die Rechtsprechung an die Wirksamkeit solcher Klauseln stellt - insbesondere gegenüber Verbrauchern - sind hoch. Die Klauseln können nur auf bestimmte Baumaterialien z.B. Stahl abstellen (sog. Stoffpreisgleitklauseln) oder auf die Baukosten bzw. Baupreise insgesamt. Wir beraten Sie gerne.

Auch "tiny houses" sind bauliche Anlagen und damit an den Maßstäben des öffentlichen Baurechts zu messen, auch wenn sie (relativ) leicht fortbewegt werden können. Das hat das Oberverwaltungsgericht Berlin - Brandenburg in seinem lesenswerten Urteil vom 29.09.2021( Az. 2 S 23/21) entschieden. Im Geltungsbereich der Bayerischen Bauordnung dürfte nichts anderes gelten.

Der Kurs Verjährung im Bauvertragsrecht von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Dr. Achim Mundt ist seit dem 30.03.2021 online. Der Kurs vermittelt einen kompakten Überblick über die Verjährung der Ansprüche im Werk- und Bauvertragsrecht. Besonders praxisrelevante und haftungsträchtige Fallgestaltungen werden dabei vertieft behandelt. Behandelt werden die zentralen Ansprüche des Unternehmers und des Bestellers. Das sind für den Unternehmer der Anspruch auf Zahlung von Werklohn durch Abschlagszahlungen oder die Schlusszahlung und für den Besteller der Anspruch auf die mangelfreie Herstellung des Werkes. Es geht daneben aber auch um die Verjährung anderer Ansprüche, etwa von Ansprüchen im Zusammenhang mit Sicherheiten und des Gesamtschuldnerregresses. Es wird aufgezeigt, welche Möglichkeiten es gibt, den Eintritt der Verjährung zu verhindern. Nähere Informationen finden Sie auf der Website des DAI.

Durch § 1 des Gesetzes zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung und Förderung des Wohnungsbaus wurden zahlreiche Änderungen an der Bayerischen Bauordnung vorgenommen. Die Änderungen sind am 01.02.2021 in Kraft getreten.