OLG München zur Bauhandwerkersicherung

Über den Verlag C.H. Beck ist eine Kurzkommentierung von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Dr. Achim Mundt bei Linkedin, Facebook und Instagram zur Verjährung des Anspruchs auf Sicherheitsleitung aus § 650f BGB abrufbar:

https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7160927713816428544

. Eine Urteilsbesprechung des aktuellen Urteils des Oberlandesgerichts München findet sich zudem in der Zeitschrift Immobilien und Baurecht (IBR 2024, 70). Das Urteil wird zudem bei der Kommentierung des BeckOGK Zivilrecht zu § 650f BGB berücksichtigt.

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mundt unger rechtsanwälte sucht zum 01.09.2024 einen engagierten Auszubildenden zum Rechtsanwaltsfachangestellten (m/w/d).

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Am 01.01.2024 ist das neue Gebäudeenergiegesetz („Heizungsgesetz“) in Kraft getreten.

Am 01.01.2024 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (abgekürzt GEG) in Kraft getreten, in dem Anforderungen an die Wärmedämmung von Gebäuden und die  Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie die Warmwasserversorgung gestellt werden. Das Gesetz hat vielfältige Auswirkungen für Bauunternehmen, Handwerker und Bauherren. Geregelt wird dort unter anderem der Energieausweis (§ 79 GEG) und in § 89 GEG die Förderung entsprechender Baumaßnahmen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW). Nach § 96 GEG müssen Handwerker und Bauunternehmen ihren Kunden bestätigen, dass die Vorgaben des Gesetzes eingehalten wurden (Fachunternehmererklärung). Die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes haben auch Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung. Wir beraten Sie gerne.

Arbeiten Sie mit aktuellen Vertragsmustern?

Durch die Verwendung geeigneter und sorgfältig formulierter Verträge lassen sich Rechtstreitigkeiten in vielen Fällen vermeiden. Kommt es doch zum Rechtsstreit, verbessert ein aktueller und sorgfältig formulierter Vertrag die Erfolgsaussichten vor Gericht oftmals erheblich. Durch einen Vertrag können gesetzliche Regelungen häufig zugunsten einer Partei abbedungen oder abgeändert werden. Außerdem können Klauseln  für Regelungsbereiche aufgenommen werden, für die das Gesetz keine Vorschriften enthält.

Bei der Verwendung von Vertragsmustern ist zu beachten, dass es das „Vertragsmuster aus der Schublade“ nicht gibt. Viele Regelungen sind für die eine oder andere Seite günstig, aber nicht für beide Seiten. Deshalb unterscheiden sich gute Verträge in Abhängigkeit davon, ob der Verwender Auftraggeber, Auftragnehmer oder Nachunternehmer ist. Außerdem muss ein guter Vertrag auf individuelle Betriebsaubläufe und die Erfordernisse des jeweiligen Gewerks abgestimmt sein.

Schließlich ändern sich die Gesetze und die Rechtsprechung häufiger. Daher sollte gelegentlich geprüft werden, ob die verwendeten Vertragsmuster noch aktuell sind oder einer Anpassung bedürfen.

Für Architekten und Ingenieure stellt die Bereitstellung von ungeeigneten oder veralteten Vertragsmustern für den Bauherrn zudem ein erhebliches Haftungsrisiko dar.

Wir sind Ihnen gerne bei der Erstellung neuer oder Optimierung vorhandener Vertragsmuster behilflich. Dabei erläutern wir Ihnen auch die Hintergründe der jeweiligen Regelungen, damit sie richtig angewandt werden können.

Verjährung zum 31.12.2023 prüfen!

Die regelmäßige Verjährungfrist dauert drei Jahre und endet jeweils zum 31.12. des dritten Jahres (sog. Regelverjährung). Eine andere Verjährungsfrist gilt nur, wenn es spezialgesetzliche Regelungen gibt. Nach dem Eintritt der Verjährung sind Ansprüche nicht mehr durchsetzbar.

Im Baurecht und Architektenrecht unterliegen insbesondere folgende Ansprüche der Regelverjährung:

  • Vergütungsansprüche und Honoraransprüche
  • Der Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit (§ 650f BGB)
  • Regressansprüche gegen andere Handwerker/Bauunternehmen/Architekten und Ingenieure bei gemeinsamer Verursachung eines Mangels

Für Mängelansprüche des Auftraggebers gelten die besonderen Verjährungsfristen des § 634a BGB. Mängelsansprüche für arglistig verschwiegene Mängel unterliegen jedoch – mit gewissen Modifikationen – ebenfalls der Regelverjährung.

Durch geeignete Maßnahmen lässt sich die Verjährung hemmen oder es kann ein Neubeginn der Verjährung herbeigeführt werden.

Es empfiehlt sich, bei Ansprüchen aus bereits länger zurückliegenden Sachverhalten die Verjährung anwaltlich prüfen zu lassen und erforderlichenfalls die notwendigen Maßnahmen in die Wege zu leiten, damit keine Verjährung eintritt.

Handwerker aufgepasst! Nach aktueller Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes kann es bei einem Vertragswiderruf durch Verbraucher trotz einwandfreier Leistung kein Geld geben.

Das Gesetz regelt eine Vielzahl von Widerrufsrechten von Verbrauchern, die auch für Bauunternehmen, Handwerker und Architekten sowie Ingenieure relevant sind. Wird der Verbraucher ordnungsgemäß über sein bestehendes  Widerrufsrecht belehrt, kann er einen abgeschlossenen Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Wird er nicht oder nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt, kann der Verbraucher dagegen über ein Jahr lang widerrufen.  Das Widerrufsrecht kann auch für Nachträge greifen. Im vom Europäischen Gerichtshof (EuGH, Urteil vom 17.5.2023 – C-97/22, NJW 2023, 2171) entschiedenen Fall, hat ein Handwerker eine Elektroinstallation ordnungsgemäß ausgeführt. Der Auftraggeber war Verbraucher und hat den Vertrag widerrufen. Nach dem Wortlaut des Gesetzes steht dem Elektriker auch in diesem Fall keine Vergütung zu, auch wenn der Auftraggeber die Leistungen behält und nutzt. Das Landgericht Essen wollte dieses Ergebnis nicht akzeptieren und hat die Sache dem EuGH vorgelegt, der wie dargestellt entschieden hat. Der Verbraucherschutz gehe dem Vergütungsinteresse des Unternehmers vor. Dem Unternehmer sei es unbenommen, seine Kunden ordnungsgemäß über den Widerruf zu belehren. Daher empfiehlt es sich, sich über die für den eigenen Betrieb relevanten Widerrufsrecht zu informieren und zu reagieren.

Zulässigkeit der Verschattung einer Photovoltaikanlage durch Neubau?

Bedingt durch die steigenden Strompreise und die Energiewende werden zunehmend Photovoltaikanlagen installiert. Die Verwaltungsgerichte haben sich daher verstärkt mit der Frage zu befassen, ob ein Grunstückseigentümer gegen den Neubau auf einem Nachbargrundstück vorgehen kann, wenn seine Photovoltaikanlage dadurch verschattet wird und daher weniger Strom erzeugt. Die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte folgt hier einer klaren Linie. Solange die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO bzw. der jeweiligen Landesbauordnung einhalten werden, hat der Grundstückseigentümer keine Handhabe, auch wenn die Verschattung bei ihm zu finanziellen Einbußen führt. Die Verschattung begründet in diesen Fällen auch keinen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme (vgl. z.B. VHG München, Beschl. v. 13.09.2022 – 15 CS 22.1851; OVG Münster, Besch. v. 20.12.2022 – 2 B 1103/22).

Verjährung zum 31.12.2022

Verjährte Ansprüche sind praktisch nicht mehr durchsetzbar. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie endet jeweils zum Jahresende, also zum 31.12. Im Baurecht gilt diese Verjährungsfrist insbesondere für Vergütungsansprüche von Bauunternehmern, Handwerkern und Architekten und Ingenieuren. Es gibt aber auch Ansprüche des Bauherrn, die der Regelverjährung unterliegen. Bei älteren Angelegenheiten ist daher dringend zu empfehlen, die Verjährung anwaltlich prüfen zu lassen und rechtzeitig geeignete Maßnahmen zur Hemmung der Verjährung zu ergreifen.

Anspruchssicherung in wirtschaftlich schwierigen Zeiten

Durch die Energiekrise, Inflation, steigende Zinsen und Probleme bei den Lieferketten und den daraus resultierenden Folgeproblemen werden die Zeiten schwieriger. Das gilt auch und insbesondere für den Baubereich. Werklohnansprüche oder Mängelansprüche sind wertlos, wenn der Auftraggeber oder Bauunternehmer nicht liquide ist oder gar insolvent wird. Es gibt verschiedene gesetzlich vorgesehene (z.B. eine Bauhandwerkersicherungshypothek, eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB oder das Bauforderungssicherungsgesetz) und vertragliche Möglichkeiten, sich gegen einen Forderungsausfall beim Vertragspartner abzusichern. Diese Möglichkeiten müssen aber rechtzeitig wahrgenommen werden. Wir beraten Sie zu den bestehenden Möglichkeiten und zu der für Ihren Fall bestmöglichen Sicherungsoption.

Baukostensteigerungen

Die Baukosten steigen. Trotzdem gilt der Grundsatz, dass Verträge bindend sind („pacta sunt servanda“). Auch ohne Preisanpassungsklauseln (s. Aktuelles v. 18.03.2022) lässt das Gesetz jedoch ausnahmsweise unter bestimmten Voraussetzungen eine Preisanpassung oder Vertragsaufhebung zu. Die Voraussetzungen für eine Preisanpassung und Vertragsaufhebung lassen sich § 313 BGB („Störung der Geschäftsgrundlage“) entnehmen. Wir beraten Sie gerne dazu, wann konkret eine Preisanpassung oder Vertragsaufhebung in Frage kommt und nach welchen Kriterien die Preisanpassung in diesen Fällen zu erfolgen hat.