Autor: adm_mundt

Die Baukosten steigen. Trotzdem gilt der Grundsatz, dass Verträge bindend sind („pacta sunt servanda“). Auch ohne Preisanpassungsklauseln (s. Aktuelles v. 18.03.2022) lässt das Gesetz jedoch ausnahmsweise unter bestimmten Voraussetzungen eine Preisanpassung oder Vertragsaufhebung zu. Die Voraussetzungen für eine Preisanpassung und Vertragsaufhebung lassen sich § 313 BGB („Störung der Geschäftsgrundlage“) entnehmen. Wir beraten Sie gerne dazu, wann konkret eine Preisanpassung oder Vertragsaufhebung in Frage kommt und nach welchen Kriterien die Preisanpassung in diesen Fällen zu erfolgen hat.

Die Corona-Pandemie sowie der Ukraine – Krieg und die damit unter anderem verbundene Steigerung der Energiepreise wirken sich auch massiv auf die Baupreise aus. Das gilt sowohl für die Kosten von Baumaterialien, aber auch für die Personalkosten. Wer als Unternehmer nicht auf diesen Preissteigerungen sitzen bleiben will, muss beim Abschluss neuer Verträge vorsorgen und entsprechende Preisanpassungsklauseln vereinbaren. Die Maßstäbe, die die Rechtsprechung an die Wirksamkeit solcher Klauseln stellt – insbesondere gegenüber Verbrauchern – sind hoch. Die Klauseln können nur auf bestimmte Baumaterialien z.B. Stahl abstellen (sog. Stoffpreisgleitklauseln) oder auf die Baukosten bzw. Baupreise insgesamt. Wir beraten Sie gerne.

Auch „tiny houses“ sind bauliche Anlagen und damit an den Maßstäben des öffentlichen Baurechts zu messen, auch wenn sie (relativ) leicht fortbewegt werden können. Das hat das Oberverwaltungsgericht Berlin – Brandenburg in seinem lesenswerten Urteil vom 29.09.2021( Az. 2 S 23/21) entschieden. Im Geltungsbereich der Bayerischen Bauordnung dürfte nichts anderes gelten.

Der Kurs Verjährung im Bauvertragsrecht von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Dr. Achim Mundt ist seit dem 30.03.2021 online. Der Kurs vermittelt einen kompakten Überblick über die Verjährung der Ansprüche im Werk- und Bauvertragsrecht. Besonders praxisrelevante und haftungsträchtige Fallgestaltungen werden dabei vertieft behandelt. Behandelt werden die zentralen Ansprüche des Unternehmers und des Bestellers. Das sind für den Unternehmer der Anspruch auf Zahlung von Werklohn durch Abschlagszahlungen oder die Schlusszahlung und für den Besteller der Anspruch auf die mangelfreie Herstellung des Werkes. Es geht daneben aber auch um die Verjährung anderer Ansprüche, etwa von Ansprüchen im Zusammenhang mit Sicherheiten und des Gesamtschuldnerregresses. Es wird aufgezeigt, welche Möglichkeiten es gibt, den Eintritt der Verjährung zu verhindern.

Nähere Informationen finden Sie auf der Website des DAI.

Durch § 1 des Gesetzes zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung und Förderung des Wohnungsbaus wurden zahlreiche Änderungen an der Bayerischen Bauordnung vorgenommen. Die Änderungen sind am 01.02.2021 in Kraft getreten.

Die bauplanungsrechlicht Zulässigkeit von Bauvorhaben richtet sich häufig nach § 34 BauGB. § 34 BauGB ist einschlägig, wenn ein Bauvorhaben im innerörtlichen Bereich realisiert werden soll, es aber keinen Bebauungsplan gibt. Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Bauvorhaben ist hier unter anderem, dass es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Diesbezüglich gibt es häufiger Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden, Architekten und Bauherren. Der VGH München (Urt. v. 22.09.2020 – 15 B 19.1496) hat in einem Berufungsverfahren gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichtes Augsburg folgendes festgehalten:

„Unmaßgeblich für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung sind Zulassungsmerkmale, die dem Bauordnungsrecht zugeordnet sind, wie z.B. Fragen der Dachgestaltung sowie andere dem Gestaltungsrecht zuzuordnende Merkmale. Ob das Vorhaben durch ein flaches Satteldach statt des Flachdachs ansprechender gestaltet werden könnte, kann im Rahmen der Beurteilung des Einfügens in die nähere Umgebung deshalb nicht berücksichtigt werden, sondern die Gestaltung bleibt grundsätzlich dem Bauherrn überlassen, der sich dafür z.B. an dem Gestaltungshandbuch der Beklagten orientieren kann.“

Das bedeutet: Im Rahmen des § 34 BauGB kann zwar über die Höhe des Gebäudes, nicht aber über die Form des Daches diskutiert werden.

Bauprozesse dauern häufig lange und sind sehr teuer. Die Bearbeitung von Bausachen durch die staatlichen Gerichte und den von den Gerichten zu Rat gezogenen gerichtlichen Sachverständigen ist nicht immer optimal. Aus diesem Grund haben verschiedene Institutionen in den letzten Jahren vermehrt versucht, einen formalen Rahmen für eine außergerichtliche Streitlösung zu schaffen. Zu den renommiertesten Regelwerken gehört in diesem Bereich die von der Deutschen Gesellschaft für Baurecht e.V.  und dem Deutschen Beton- und Bautechnikverein e.V. ins Leben gerufene „Streitlösungsordnung für das Bauwesen“ (SL Bau). Die SL Bau sieht verschiedene, auf die jeweilige Situation und Interessenlage der Beteiligten abgestimmte Streitlösungsverfahren (Mediation, Schlichtung, Adjudikation, Schiedsgericht und Schiedsgutacherverfahren) vor, welche von im Baubereich besonders qualifizierten Juristen und Sachverständigen durchgeführt werden. Diese Juristen und Sachverständigen werden in der sogenannten Schlichterlister zur SL-Bau gelistet. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Dr. Achim Mundt wird für die Bereiche Schlichtung, Adjudikation, Schiedsgerichtsbarkeit und Schiedsgutachten (zu Rechtsfragen) in der Schlichterliste der SL Bau geführt. Sie können sich über die Möglichkeiten der außergerichtlichen Streilösung  unverbindlich auf der Website der Deutschen Gesellschaft für Baurecht (www.dg-baurecht.de) oder bei Herrn Dr. Mundt persönlich informieren.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Dr. Achim Mundt ist seit dem 31.08.2020 als Dozent im Bereich Bauvertragsrecht für das Deutsche Anwaltsinstitut (DAI) tätig. Das Deutsche Anwaltsinstitut ist das Bildungswerk der Bundesrechtsanwaltskammer, Bundesnotarkammer und der regionalen Rechtsanwaltskammern und Notarkammern.

Durch Art. 3 des zweiten Corona – Steuerhilfegesetzes (BGBl I  S. 1512) ist der allgemeine Umsatzsteuersatz für die Zeit vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 von 19 % auf 16 % gesenkt worden. Diese Umsatzsteuersenkung hat in vielen Fällen einen massgeblichen Einfluss auf die Berechnung der Vergütung bei Bauverträgen und Verträgen mit Architekten und Ingenieuren. Das gilt insbesondere für Architekten- und Ingenieurverträge, bei denen die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) vereinbart wurde. Von der Umsatzsteuersenkung betroffen sein können auch Abschlagszahlungen und Vorauszahlungen für Arbeiten, die vor dem 01.07.2020 erbracht worden sind. Die Umsatzsteuer ist in diesen Fällen zu berichtigten. Neben der Abwicklung mit den Finanzbehörden stellt sich die Frage, welche Ansprüche der Auftraggeber oder Bauherr hat, wenn im Vertrag ein Preis unter Zugrundelegung einer Umsatzsteuer i.H.v. 19 % vereinbart wurde.

Der Gesellschaftsvertrag regelt die zwischen den Gesellschaftern geltenden Spielregeln. Bedeutung erlangen diese Spielregeln, sobald Streitigkeiten unter den Gesellschaftern auftreten. Dann zeigt sich, ob die in der anfänglichen Gründereuphorie getroffenen Regelungen zur Lösung der Konfliktsituation geeignet sind. Die Praxis zeigt, wie wichtig es ist, sich gerade im Vorfeld (bei der Gründung der Gesellschaft oder auch bei einer Änderung des Gesellschaftsvertrages) mit möglichen künftig auftretenden Konfliktkonstellationen gedanklich auseinanderzusetzen und solche Themen frühzeitig zu diskutieren. Rechtsanwälte können diesen Vorgang steuern, auf typische Konfliktfelder hinweisen und mögliche Lösungssätze aufzeigen. Idealerweise ist ein Gesellschaftsvertrag eben nicht nur eine juristische Formalie, sondern gibt den Gesellschaftern hilfreiche Spielregeln an die Hand.